明水路、岳陽樓、大直
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：9800 萬 (含車位價)
- 參考單價：104.46 萬/坪
- 地址：
台北市
中山區
明水路
地圖
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- 社區：圓山岳陽樓
- 格局： 4房(室) 2廳 4衛 2陽台
- 總坪數：93.82 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：50 坪
- 附屬建物面積：21.02 坪
- 共同使用：12.47 坪
- 其他面積：10.33 坪
- 樓別/樓高： 13~14樓 / 14樓
- 屋齡：30 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 電梯大樓
- 車位：坡道平面式
- 車位描述：B1
- 電梯：有
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
買房者分析報告：圓山岳陽樓 (ID: 1307980)
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 學區優勢明顯：位於永安國小及濱江國中學區，步行上學便利，對家庭購屋者具高吸引力。 2. 景觀與特色格局：臨河景視野開闊，搭配稀有樓中樓設計與專用露台，居住品質與空間利用率極高。 3. 公設比低：相比同級別豪宅，實用坪數較高，資金投入較有效率。 4. 社區 rarity：稀有釋出物件，若為同區買家，競爭壓力可能較低。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 屋齡較長：屋齡約 30 年，可能面臨管線老舊或需要較大額維修預算。 2. 高樓層熱度：13-14 樓為頂樓層，夏季日照熱度較高，且老舊建物頂樓可能需留意漏水風險。 3. 持有成本：每月管理費約 8,575 元，相較同屋齡社區屬較高水平，需確認服務內容是否相符。 4. 坪數不含車位：總坪數未包含車位，需確認購屋預算是否已涵蓋車位成本，或需另購。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 資產保值潛力：明水路沿河區域稀缺性高，加上學區加持，長期持有價值穩定。 2. 自住與投資兼備：學區租金需求與自住屬性皆強，適合長期規劃。 3. 市場調整期：若遇房市回檔，此類稀有大坪數物件可能有議價空間。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 貸款限制：屋齡 30 年可能接近銀行貸款年限上限（通常 60 年以內），影響贷款成數與年限。 2. 噪音風險：中山區明水路鄰近松山機場航道，需實際體驗噪音對生活品質的影響。 3. 轉手流動性：總價近千萬，高总价會篩選掉部分購屋客群，未來轉手可能需要較長時間。 |
2. 物件評論
推薦指數：值得關注，但需評估貸款與噪音
此物件位於台北市中山區精華地段，擁有極具競爭力的學區資源（永安國小、濱江國中）及難得的河景樓中樓格局，非常適合重視子女教育且追求居住空間感的家庭。
主要建議：
- 貸款評估：由於屋齡已達 30 年，建議優先與銀行貸款專員確認放款成數與年限，避免購屋資金出現缺口。
- 噪音確認：明水路部分區域受飛機航道影響，強烈建議您在不同時段（特別是夜間）實際看房，確認噪音是否可接受。
- 維修預算：鑑於屋齡，購屋前請專業技師檢測天花板是否有滲水痕跡，特別是頂樓層，預留適度維修資金較為穩妥。
整體而言，若您能解決貸款年限問題且習慣該區域噪音，這將是一個兼具自住舒適度與學區剛需性的優質選房。
問與答
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林憶涵(仲介，收取服務費)
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房仲電話：0925-669270
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新莊優質房仲 林憶涵 0925-669-270
大家房屋副都心中悅加盟店專案主任
高雄人、天秤座
學歷：淡江大學·財務金融學系
經歷：兆豐銀行（貸款部、外匯部）、玉山證券、國泰世華銀行（櫃檯人員）
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在這條不平凡的旅程中，我深知每位屋主與買方的期望與難處。有時，尋找完美的房子像是在海裡撈針，但不用擔心，我會陪伴您每一步，提供專業建議，確保過程順暢無比！✨
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